5. Недвижимость. Накупить квартир, жить на доходы от сдачи в аренду – для многих это является идеальным представлением о финансовой независимости. Считаем: общая доходность вложений в недвижимость складывается из роста стоимости самого жилья, и дохода от сдачи в аренду (для проживающих в собственной квартире этот доход принимает скрытую форму в виде экономии на потенциальных расходах на аренду). Не уверен, что методологии расчета российских индексов цен на недвижимость можно доверять, но по данным irn.ru за 2000-2016 годы стоимость квартир в Москве выросла в номинальном выражении на 821% (14% годовых), что в переводе на реальную доходность за вычетом инфляции составляет 2,6% годовых. Можно ли считать это надёжным долгосрочным прогнозом динамики цен на недвижимость в РФ? На самом деле, никто не знает. Но анализ Роберта Шиллера цен на недвижимость в США и других развитых странах на долгих промежутках времени (свыше ста лет) показал, что в среднем они растут примерно со скоростью инфляции – будем считать это нижней границей для нашей прикидки.

Точных данных по доходности от сдачи жилья в аренду тоже нет, но если считать по данным domofond.ru на 2016 год, то годовая ставка аренды составляет порядка 5% от цены квартиры (на мой взгляд, похоже на правду). Итого общая долгосрочная реальная доходность вложений в недвижимость пока вырисовывается на уровне 5-7% (в зависимости от ваших ожиданий по тренду цен на продажу жилья). Однако мы с вами не учли ряд «отягчающих» обстоятельств:
— Со временем квартира ветшает и периодически она будет требовать ремонта (закладываем процента два в год на амортизацию).
— Ситуацию усугубляет тот факт, что арендаторы в целом не склонны особо бережно относиться к чужой квартире.
— Обычно в среднем около месяца в году квартира простаивает на время поиска арендатора.
— Налог на недвижимость сейчас невелик, но в будущем возможно будет расти.
— Транзакционные издержки на покупку/продажу квартиры могут быть достаточно немаленькими (услуги риэлтора, юриста, поиск «оптимальной» цены, due diligence, и т.д.).

Всё это несколько снижает реальную доходность недвижимости как актива. Но в любом случае, скорее всего она останется на относительно неплохом уровне в 2-5%. В дополнение к этому, если в стране настанет уж совсем какой-нибудь неприятный системный кризис с гиперинфляцией и прочими прелестями – то реальный актив в виде четырёх стен и крыши должен неплохо защитить вложения от полного обесценивания. Так что при прочих равных инвестиции в недвижимость выглядят не самым плохим вариантом, если вас не смущает крайне низкая ликвидность и масса суеты, связанной с покупками/ремонтами/поисками жильцов и т.д.

6. Облигации. Это примерно как депозит, только в долг даешь не банку, а предприятиям напрямую (либо государству). Облигации торгуются на бирже, этим они удобнее обычного депозита: их можно продать в любой момент без потери начисленных процентов. С другой стороны, если предприятие обанкротится, то никакое АСВ тебе вложенные средства не возместит. Ещё с процентного дохода придётся платить налог 13%. В дополнение к этому, стоимость самих облигаций может сильно колебаться вокруг их номинала. Например, предприятие выпускает облигацию (т.е. берёт в долг у рынка) номиналом 1000 руб. под 10% (рыночная ставка процента в момент эмиссии). Через год ставка процента сильно вырастает до 20%. Стоимость облигации на рынке сразу же резко падает – инвесторы готовы её покупать, только если она будет обеспечивать текущую рыночную доходность (20%). Процентная ставка (купон) облигации поменяться в общем случае не может, поэтому корректировка доходности происходит за счёт снижения стоимости самой облигации: 10% годовых, начисляемые на номинал в 1000 руб., дадут доходность 20% годовых, если инвестор приобрёл такую облигацию на рынке за 500 руб. Обратная ситуация наблюдается в периоды падения рыночной процентной ставки – в этом случае облигации приносят дополнительный доход за счёт роста их цены.

Средняя доходность американских облигаций за 115 лет с 1900 года составила 2%, среднемировой показатель за аналогичный период (для 21 развитых стран по данным Credit-Suisse) составил 1,8%. Довольно неплохо (по крайней мере, выглядит лучше депозитов), но при этом стандартное отклонение составило примерно 11% – т.е. в 95% лет на данном промежутке доходность облигаций укладывалась в диапазон от –20% до 24%. Причина такого разброса – колебания уровня инфляции и процентных ставок.

7. Акции. Представляют собой доли владения предприятиями, тоже обращаются на бирже, доход приносят посредством выплаты дивидендов и роста стоимости самих акций. Рынок акций в совокупности обычно измеряют поведением индексов – для США это чаще всего S&P500, для России – индекс ММВБ (в рублях) или РТС (в долларах). Обратите внимание, что динамика самого индекса обычно отражает только изменение цен на акции, чтобы посчитать общую доходность нужно сюда прибавить еще дивиденды (для этого часто рассчитывают отдельную версию соответствующего индекса с пометкой «Total Return» – с реинвестированными дивидендами).

Обратимся опять к данным Credit-Suisse за 115 лет с 1900 года: средняя доходность рынка акций США составила 6,4% (стандартное отклонение 20%), по миру в целом – 5,1% (ст.о. 17,4%). Как видим, пока этот класс активов можно считать чемпионом по доходности, равно как и по риску (два стандартных отклонения в обе стороны дают диапазон годовой доходности от –34% до 46%). При этом в худшие свои периоды просадки рынка акций могут достигать и более внушительных величин (во время Великой депрессии рынок акций США потерял в стоимости более 80%, в кризис 2008 года – 50%).

Что касается российского рынка акций, то за период с 2009 по 2016 (данные по индексам РТС и ММВБ полной доходности ранее 2009 года, к сожалению, недоступны) он принёс блестящие 11,5% годовой доходности. Но 2009 год был очень удачной точкой входа, после обвала индекса ММВБ из-за кризиса 2008 года почти на 70% – так что ориентироваться на такую доходность, к сожалению, нельзя. Credit-Suisse даёт данные о средней доходности 4,8% за 1995–2016 (при этом за период 2000–2016 российские акции могли похвастаться печальной доходностью в 1,2% годовых). Всё это как бы намекает нам, что риск (волатильность доходности) российских акций находится на весьма высоком уровне.

8. Золото. За 130 лет вплоть до 2000 года реальная доходность золота составила 0%, что делает его не очень привлекательной инвестицией. Преимуществом золота можно считать разве что то, что динамика его цены не сильно коррелирует с другими активами, поэтому в кризисные периоды, когда валятся акции, недвижимость, и прочее – золото вполне вероятно сможет показать нулевую или даже положительную доходность.

9. Криптовалюты. За последние 5 лет биткоин приносил доходность около 100% годовых (т.е. вырос в цене примерно в 32 раза). Вложив в биткоин пять лет назад 100 тыс. руб., сейчас можно было бы приобрести квартиру в Екатеринбурге. В принципе, о своём отношении к криптовалютам в качестве инвестиционного актива я уже писал ранее: на мой взгляд, это игрушка для азартных, вкладывать в которую можно только суммы, которые не жалко потерять. Очередной вираж роста в 2017 году, когда биткоин вырос за 9 месяцев в 4,5 раза, опять привлёк всеобщее внимание к криптовалютам и, в общем-то, является самосбывающимся пророчеством: чем большую доходность показывает биткоин, тем больше про него пишут и обсуждают, тем больше людей хотят его купить, тем выше растёт цена, тем больше доходность. Кто-то считает это финансовым пузырём в чистом виде (подразумевая, что он лопнет, как только приток новых инвесторов начнёт иссякать) и не вкладывает деньги, кто-то считает пузырём и вкладывает (надеясь вовремя выскочить по теории «найдётся больший дурак (greater fool), которому я продам»), кто-то полагает, что долгосрочный рост биткоина будет продолжаться десятилетия, т.к. в будущем он станет универсальной валютой общего пользования. Главное, на мой взгляд, – это не обманывать себя и честно признать, что как инвестор ты не понимаешь всех экономических и технических особенностей функционирования криптовалют, и поэтому не можешь с уверенностью предсказать, что с ним будет происходить дальше. Поэтому для долгосрочных вложений жизненных накоплений криптовалюты подходят только совсем уж напрочь рискованным товарищам.

10. Forex, бинарные опционы и т.д. Тут всё просто: держитесь от этого подальше. Это уже «игра с нулевой суммой» против имеющего преимущество соперника – казино в чистом виде, где выигрыш в долгосрочном периоде получить невозможно. Строго говоря, это нельзя уже назвать классом активов – но я всё равно включил в список, т.к. уж очень настойчиво такие вещи рекламируются широкой публике.

11. Любая другая небывалая инвестиционная возможность с гарантированной реальной доходностью на уровне 10-15% и выше, которую кто-либо вам рекламирует. Вообще, одним из правил адекватного инвестора должно являться «Если что-то активно предлагается или рекламируется – скорее всего, это наименее выгодный вариант вложения средств». Никто и никогда не может гарантировать доходность существенно выше рыночной; такую доходность можно получить только за счёт очень большого риска. А когда вам предлагают «новую уникальную» возможность вложить деньги, правильно оценить настоящий уровень риска вы не сможете из-за асимметрии информации (вы знаете про эту инвестицию слишком мало, а рекламирующий – много). Поэтому просто никогда не ведитесь на рекламу.

Выводы по всему этому будут в следующей части.

Основные источники:
— Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2017
— Jeremy Siegel – Stocks for the Long Run